物业管理处遭遇法律尴尬

几乎每个小区都有物业管理处，物业管理处已经成为居民生活中的重要服务机构，然而最近我们却发现，物业管理处居然“身份不明”，并因此引发了一些麻烦。物业管理处究竟是一个什么性质的机构？是否应该进行工商登记？
据市物业管理协会副秘书长林昆明介绍，我市物业管理专业化服务始于1988年，到今年10月30日止，通过主管部门资质审核的有280家，从业人员3万多人，实行专业化物业服务项目1500多个，覆盖110万人。就目前物业管理市场来看，各个物业管理项目分散在不同的地方，同一家物业管理公司可能与若干个项目签订物业服务合同，物业管理公司需要派管理人员和工作人员进驻物业项目内并在专用的管理用房内办公，由此就有了项目物业管理处。
然而，尽管如此，我国目前的法律法规并未对具体项目的物业服务管理处的法律地位和性质做出规定，对于是否需要办理登记的问题尚存在争议。据了解，工商局对物业管理处作出处罚，主要依据是：管理处在公司的住所以外，且独立于公司经营，所以应该办理登记。而相关物业公司则认为，物业管理处只是公司外派履行特定合同的一个部门，没有必要再进行登记。目前这一案件仍处于行政复议当中。
显然，看似一直“存在即合理”的物业管理处正在遭遇着法律方面的一些尴尬。面对尴尬，相关的探讨显然是必要的，因为，物业管理牵涉到的决不仅仅是行业本身，还关系着千家万户。
日前，我市一起工商局以无照经营对物业管理处进行行政处罚的案例引起法律界关注。上周六，厦门市律师协会、厦门市物业管理协会联手本刊，邀请来自法律界、学术界、法制局、建设局、物业服务企业以及业主代表，就“物业管理公司对不同的项目提供物业管理服务是否要分别办理分支机构登记”、“没有办理分支机构登记所提供的服务行为是否属无照经营的违法行为”等问题展开讨论。我们将其中的主要观点记录了下来，以期对推动相关行业的健康发展有所帮助。

管理处登记不合理

厦门市物业管理协会副秘书长 林昆明
物业管理处的服务对象是特定的，是物业管理服务合同的具体履行者，其经营管理、财务收支等均在公司。如果必须办理登记，会给整个行业带来困难，比如物业合同是有期限的，管理处到期需退出，这个时候如果有登记，就要再办理注销，这就需要好几个月的时间，而且也不利于移交工作。
房地产行业的其他类似机构，如开发企业的售楼处，国家工商总局并没有要求其进行登记，而施工单位的项目工地、监理公司的监理项目等等，国家工商总局甚至明文认定不必登记。
厦门市物业管理协会副会长 李刚艺
目前很多物业管理处存在不符合登记条件的地方。物业管理处的办公地点基本上由开发商或业主无偿提供，还有的位于地下室、夹层、铁皮房、保安亭甚至是违章建筑里面，根本达不到工商局登记的条件――提供经营场所的产权证明和租赁合同证明；按照规定，2006年以后企业办公场所必须在非住宅区，但那些新小区的管理处只能设在所处小区内，那还能登记吗？这明显与现行政策相违背。再者，从资金投入上来考虑，按照规定，只要物价局批准，物业费可以由总公司预收，所以真正的经营在总公司，管理处只是执行单位。
厦门市律师协会公司法专业委员会主任、天衡律师事务所律师 张东平
对照工商总局“分支机构”的定义，物业管理处没有以自己的名义直接对外从事经营活动，其存续时间由物业管理服务合同的存续时间决定，具有流动性、临时性，不符合分支机构的法律特征。登记的目的是审查登记者有没有资格进行相关活动，方便管理。而物业公司在招投标前是不可能对管理处进行登记的，只能在中标以后，这时合同已经生效了，再办理登记还能审查什么呢？所以不管登记的是什么，最后的结果只能发证，这就造成行政资源的浪费。
厦门市律师协会行政法专业委员会副主任、启和律师事务所律师 黄宇
现行法律规定并没有要求物业管理公司在履行物业服务合同时必须设立分支机构并申办营业执照。《行政许可法》禁止行政机关擅自增加行政许可事项，要求登记是换了个明目增加行政许可，于法有悖。

厦门市莲岳里长青北里业委会主任 唐才庆
我们业主对物业服务的要求就两点：付钱少、服务好。我担心的是，管理处登记一方面会增加大家的经济负担，另一方面却不见得能够提升物业的服务。

登记有登记的理由

厦门凌一律师事务所律师 虞洪
物业管理处的确是在公司住所以外（公司本部的管理处除外），代表公司依合同付出管理和劳动并因此获取相应的收益的“机构”，工商部门要求物业管理处进行工商登记有他们的道理。比如说加油站，加油站也是公司外派的，油统一由公司调配，发票也是总部的，难道他们就不用工商登记了？
物业公司进行工商登记也并非只有坏处而没有好处。最显而易见的就是，法律承认了你所进行的物业管理活动，你的经营活动将由此受到法律的保护。
我觉得如果说登记麻烦，那我们探讨的不应该是该不该办理登记，而是工商管理部门如何简化手续，方便办理。
厦门大学宪法与行政法学专业硕士研究生 刘亚乐
温州、上海等地也曾经有管理处被工商税务部门处罚过，因为有些管理处都有超范围经营的问题，要求管理处进行登记可能有经营范围、税收征管方面的考虑。不过这些最后都也都不了了之，并没有真正解决问题。我认为我们需要先明确，如果物业管理处不是分支机构，那它是一个什么机构？

应该动态地看登记

厦门大学法学院副教授 黄健雄
我认为，不能简单地说应该或不应该登记，要动态地看待这个问题。《物业管理处罚条例》里规定一个物业区域只能有一个物业企业，所以从行政管理的角度上看，要求管理处登记也有其道理。尤其是现在我们的物业服务企业正往品牌化、规模化、专业化方向发展，企业总数在下降，但分支增多，甚至出现跨区域经营。一旦某个分支已经形成一定的规模，获得总部充分授权，越来越具有独立性，即成为既是花钱又是挣钱的主体，那它就应该去办理登记。如果没有，那就不用，这是一个发展过程。
厦门都市景象物业公司经理 李凤翔
我认为就目前厦门物业的发展水平看，还没达到需要都登记的程度。因为管理处不是经济组织，律师担任企业的法律顾问是否也应该再去办一个执照呢？显然不用。当然，不排除未来发展到需要登记的地步，比如说公司在岛内，为了减少经营成本，就需要在岛外设立一个分支机构来管理岛外的项目。因此我建议，设不设分支机构，应该把这个权力交给企业，有需要就设，没有需要就不设。
厦门市律师协会行政法专业委员会副主任、秋生律师事务所律师 罗和新
按照法律规定，只要是在申请人取得的行政范围，不需要再次申请。正如建筑企业可在全国范围内投标施工，就无须再申请。
关于物业管理处是否应该登记，我同意是一个动态的过程的说法。建筑公司在具体工程招投标后，会成立一个项目部，这个项目部相当于企业的流动车间，而不是一个分支机构。但是需要注意的是，很多外地的工程公司项目部来到厦门之后进行登记了，这是为什么？因为他们已经具有了分支机构的性质了。不排除很多物业管理处将来具备分支机构性质的可能性。