物业管理立法是一项涉及民生的立法，和广大市民的生活息息相关。为了进一步提高立法质量，甘肃省兰州市人大常委会公布了《兰州市物业管理条例（草案）》，公开征求公众的意见。

《法制日报》记者发现，该条例正式实施后，将有效解决物业管理监管缺失、业主大会召开难、物业管理资料管理不规范、住宅室内装饰装修不规范、物业企业经营不规范以及物业企业代人受过等问题。

物业管理行业历史欠账较多

据统计，截至目前，兰州市物业服务企业共有673家，物业托管面积达到6580万平方米，专业化物业服务受益对象达220多万人，物业从业人员3万余人，物业管理覆盖面占全市物业总量的70%。

近年来，随着法制建设的不断深化，业主的维权意识有了明显的增强，但全市物业管理行业现代服务意识和体系的建立稍显迟滞，历史欠账较多具体表现在六个方面：

一是物业矛盾纠纷增多，部分矛盾甚至升级为局部性的群体性事件；

二是服务不规范，部分企业没有建立完善的管理服务制度，服务不标准、服务不透明的问题往往成为矛盾的焦点；

三是业主大会业主委员会建设滞后，业主参与积极性不高，业主大会召开难；

四是专项维修资金归集难，大多数老旧小区、“三不管”楼院未归集维修资金，导致房屋无法得到及时维修，引发物业矛盾，给业主的生活带来隐患；

五是物业企业发展环境较差，物业管理与供水、供电、供暖、供气的职责不清，多数小区由物业企业受“霸王条款”的制约无偿代收代交，一旦发生停水或供暖温度不达标，业主将问题误认为是物业企业造成的；

六是老旧小区数量较多，难以实施专业化物业管理。

业主大会可选聘和解聘物业公司

草案规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定制定和修改管理规约、业主大会议事规则；选举、更换业主委员会成员，决定业主委员会的任期；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用等事项。

草案明确，业主大会每年至少召开一次会议，由业主委员会召集。业主委员会不履行召集业主大会会议职责的，业主可以联名请求物业所在地的县（区）物业行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府协调督促召开业主大会会议。

住宅小区不具备成立业主大会条件的或者业主委员会不履行职责达一年以上等情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会、业主委员会职 责。物业管理委员会由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织成立，成员可以由街道办事处、乡镇人民政府、派出所、社区居（村）民委员会、开发建设单位、 业主代表等组成。

物业公司不得强行推销装修材料

草案要求，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，并定期听取业主的意见和建议，接受社区监督指导。

物业服务企业不得擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告宣传；不得擅自设置营业摊点；不得擅自许可或者默许他人利用共用 部位、共用设施设备从事独家经营并收取费用；不得向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；不得擅自提高公共车位停车费标准等。

草案明确，物业服务企业根据有关法律、法规的规定和物业服务合同约定可以对物业管理区域内共用部位、共用设施设备以及经营性用房进行经营， 收益归全体业主所有。物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其 他组织名义进行管理。

草案规定，业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为，经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

专业单位不得强制物业代收费用

草案提出，业主、非业主使用人在使用物业时，禁止损坏、拆改房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；禁止侵占或者损坏物 业共用部位、共用设施设备；禁止损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全；禁止违法搭建、改建建筑物、构筑物；禁止违反规定饲养动物。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并进行现场巡查。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

草案要求， 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。其中，属物业专有部分的费用，由业主缴纳；属物业服务企 业使用的费用，由物业服务企业缴纳。专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。

物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

草案强调，物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置相应的警示标志，采取具体防范措施，并立即向业主委员会和有关行政管理部门报告。