新修订的 《济南市物业管理办法》（以下简称管理办法）即将于明年2月1日起实施。按照管理办法，未来物业将如何进行管理，为群众打造安全、稳定、和谐、文明的居住 环境？记者采访了解到，按照业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的小区物业管理工作思路，管理办法实施后，将强化业主在物业小区管理中的 责任，建立起各方面齐抓共管、各负其责的管理模式，小区物业企业则有望从此前繁杂的各种事务中解脱出来，全力以赴为业主提供更加优质的服务。

业主责任

业主应遵守小区管理相关政策法规及业主公约，通过业主大会参与小区自治管理，履行对小区公共事务的决策和对物业企业服务的监督等职责

管理办法对业主在小区管理中的自治义务，进行大篇幅的制度安排。管理办法第五章“物业的使用与维护”中明确规定，业主在物业管理区域内不得擅自改建、占 用共用部位、共用设施设备，不得擅自占用、挖掘道路、场地，不得擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营，不得损坏房屋承重结构，不得违章搭建建筑物和构 筑物，不得擅自改变房屋用途，不得随意倾倒垃圾、污物。同时不得实施赌博、利用迷信活动等危害社会的行为，不得违反规定饲养动物干扰他人正常生活，不得存 储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，不得占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施。

业主装饰装修房屋前，应当与物业企业签订装饰装修服务协定，并配合物业企业对装修活动的巡查。

物业保修期满后，业主应自行承担房屋、车位等专有部分的维修、更新费用，并共同承担共用部位、共用设施设备维修、更新责任。

购房后入住前，业主应当交存首期物业专项维修资金。维修资金账面余额不足首期交存额30%或未建立维修资金的，相关业主应当续交或补交。

业主不得擅自占用小区道路、绿地或者其他共有场地停放车辆，利用停车泊位停车的，应当交纳车位场地使用费。

管理办法第三章专门就小区业主自治管理进行了规定，涉及业主大会筹备、业主大会职责、业主委员会职责、小区公共事务决策等内容。其中明确提出，一个物业管理区域内应由全体业主组成一个业主大会，对区域内共有部分实施管理。

业主大会筹备组应当表决通过业主大会议事规则、管理规约，选举产生首届业委会。业主大会依法制定、修改业主大会议事规则及管理规约；选举业委会或者更换业委会成员；听取业委会工作报告，改变或者撤销业委会不适当的决定；选聘、解聘物业服务企业；筹集和使用物业专项维修资金；决定改建、重建建筑物及其附属设施；决定物业管理区域内的其他事项。

业委会应当执行业主大会的决定和决议；组织召开业主大会；代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；及时了解业主、物 业使用人的意见和建议；监督和协助物业企业履行物业服务合同；组织并监督管理规约的实施，组织和监督维修资金的筹集、续筹和使用，组织或参与物业共有部分 维修、更新、改造的竣工验收；监督管理区域内的公共收益；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。拒不履行委员职责，有搭建违章建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为，被业委会过半数委员或20%以上业主提议撤销其资格，以及因其他原因不适合继续担任的业委会委员，将被终止委员资格。

企业服务

物业企业不用再受开发遗留问题、专业经营单位服务不到位等问题困扰，轻身减负按照公开化、标准化的要求，不断提升小区管理服务水平

所谓物业管理，是指房地产开发企业依法选聘物业企业或者业主依法通过自治管理选聘物业企业，由业主和物业企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。

物业小区管理要实现社会效益、经济效益、环境效益相统一，物业企业的管理服务至关重要。管理办法通过厘清开发企业、专业经营服务单位和政府相关部门的责任，让物业企业得以轻装上阵，全力做好管理服务工作。

管理办法第二章规定，前期物业企业承接新建物业前，应当对物业共用部位、共用设施设备及物业服务用房等进行检查和验收，对物业共用部位、共用设施设备不 符合约定或规定的，应当书面通知开发企业，由后者及时解决并共同进行复验。前期物业服务合同终止时，物业企业应当将物业服务用房及上述资料移交给业委会。

管理办法第四章就物业管理服务问题做了更加明确的要求。规定物业企业应当依法取得资质证书，并在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动，从事物业管理 的专业人员应当取得职业资格证书，从事锅炉、电梯、消防、电气、制冷作业等物业服务人员应当具备相应从业资格，企业自行招用保安员应当依法向公安机关办理 备案手续。

物业企业应当与业委员签订物业服务合同，对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、维修资金的管理和使用、合同期限及双方权利义务、违约责任等内容进行约定，并将物业服务内容、服务标准及收费标准进行长期公示。

物业企业负责管理和维护物业共用部位及共用设施设备，养护公共区域绿化，维护公共区域环境卫生，维护公共区域的秩序，协助管理物业管理区域安全防范等事 项，对物业使用中的禁止行为进行劝阻、制止、报告，物业维修、更新、改造费用的账务管理，保管物业档案和物业服务档案。

服务过程应严格遵守有关法律、法规和规章的规定，符合相关技术标准和操作规范，要制定、完善物业服务质量控制措施，建立、健全物业服务档案保管、移交等 制度，向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用方法、要求及注意事项，并定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务。

物业企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮等专项服务，但不得将全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

物业企业不得擅自扩大收费范围、提高收费标准，接受专业经营单位委托代收费用，不得向业主收取手续费等额外费用。合同解除或终止后，物业企业应当与业委会办理退出手续，并移交物业档案、物业服务档案、物业服务用房，结算预收、代收的有关费用。

此外，物业企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离或停止服务。小区选聘新的物业企业后，原物业企业不得以业主欠交服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

在物业使用与维护过程中，除了与业主、物业使用人一样不得有前述违规行为外，物业企业还应当健全物业共用部位、共用设施设备管理养护制度，加强日常检查、养护并做好记录。

各方共管

开发企业、专业经营单位以及与物业小区管理相关的9个职能部门，应各自承担相应的责任，同时强化街道、居委会在小区管理中的属地职能

物业小区管理，不只是业主和物业企业双方的事儿，更牵扯到诸多专业经营服务单位，所在区域的街道（乡镇）、居委会以及相关职能部门也要承担相应的管理责任。

为化解因开发遗留问题为小区管理带来的麻烦，管理办法明确规定，物业交付使用前，开发企业应当无偿提供物业服务用房，并向前期物业企业移交物业服务用房，以及：

项目竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；业主名册等。

住宅小区综合验收合格后，开发企业应及时将专业经营设施设备移交给相关专业经营单位，并协助买受人与相关单位签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

保修期内房屋出现质量缺陷，由开发企业负责保修，同时开发企业应当在新建物业交付前一次性缴存质量保修金，便于保修期内开发企业未及时履行保修义务时，业主或物业企业可申请用于维修。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位，对专业经营设施设备和相关管线承担维修、更新责任，各单位依法向最终用户收取的有关费用，不得强制物业企业代收，更不得因物业企业拒绝代收而停止向业主提供服务。

管理办法着力强化物业小区的属地化管理，规定各县（市）、区应当建立完善相应的体制、机制，建立物业管理联席会议制度，研究解决与物业管理相关的重大问题，推进物业管理各项工作，解决本辖区内物业管理重大矛盾纠纷。

街道（乡镇）负责组织、指导本辖区业主大会成立和业委会换届选举工作，监督业主大会和业委会依法履行职责，组织召开由房管、城管执法、公安、居委会、业 委会或业主代表、物业企业等参加物业管理项目联席会议，调解处理物业管理活动中的矛盾纠纷，涉及协调处理供水、供电、供气、供暖、环卫等事项的，还应通知 相关专业经营单位参加。

居委会协助街道（乡镇）开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作，指导业主大会、业委会依法开展业主自治管理。按照省民政厅等相关部门日前下发有关通知，对未成立业委会的小区，居委会应暂代业委会职责。

业主大会、业委会作出违反法律、法规的决定，所在地街道、乡镇应责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

同时，管理办法对房管、建委、城管执法、公安、市政、质监、经信委、物价等部门在物业小区管理中的职责做了明确规定。其中：

物业企业存在未按合同约定提供服务，未取得资质证书从事物业管理，将区域内全部物业管理一并委托其他单位或个人，擅自改变物业服务用房用途，擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，套取、挪用维修资金等行为，由房管部门受理投诉并进行处理。

同时，房管部门应当建立物业企业信用档案管理体系，加强对企业的监督管理。行业协会应当加强行业自律，制定、完善行业服务标准，推进标准化服务。

业主、物业使用人及物业企业存在管理办法第43条第1-7项违规行为，由城管执法部门处理；保修期内出现质量缺陷得不到及时维修，由建委处理；占用阻塞 消防通道、挪用损毁消防设施，影响消防安全，由公安消防部门处理；存在管理办法第44条违规行为的，由公安机关处理；电梯、锅炉等特种设备存在事故隐患， 由质监部门处理；物业企业违规收费由物价部门处理；专业经营单位未依法承担专业经营设施设备和相关管线维修养护责任，分别由市政公用和经信委两个部门处 理。