全新的《常州市物业管理办法》(简称《新办法》)出台，将在9月1日正式实施。据悉，今年5月1日，江苏省物业管理条例正式实施，常州是省内13个 地级市中第一个根据该条例对本地物管办法进行大修并公布实施的。常州物业管理办法共八章104条，内容上贯彻了省条例精神、对车位、物业费、属地管理等都 作出规定，在此基础上，“常州版”办法还对省条例做了落地补充。

关键词一：业主委员会

户数超三百

可成立业主大会

针对常州的一些小区业主人数众多，存在业主大会成立难、开会难、履职难的现象，《新办法》明确，物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。业主户数超过三百户的，可以按幢、单元、楼层为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。这增强了业主代表大会制度的可操作性。

入住业主超一半

可开业主大会

《新办法》规定，物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的或者物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的，都应当召开首次业主大会或者业主代表大会。具备成立首次业主大会条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)报送筹备资料。筹备召开 首次业主大会会议所需费用由建设单位承担，建设单位应当在物业承接查验前计提费用，交由物业所在地街道办事处(镇人民政府)代管。

有违规行为者

不得担任业委会成员

《新办法》明确，业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费、电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员；担任业主大会筹备组成员、业主代表和 业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照规定予以罢免。

关键词二：小区停车

车库数量少于套数

每户只能购买一个

小区车位、车库管理是物业管理中的一大难题。《新办法》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要。建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出 售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。

车位只售不租的

最高可罚款50万元

一些小区由于开发商对车库坚持“只售不租”，造成小区车库内车辆空荡荡，小区道路上车辆满当当，影响了小区业主的生活和出行。《新办法》明确了建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，不得单方面设定三年以上的租赁期限。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库的业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购 买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给 本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由辖市(区)物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，由辖市(区)物业管理行政主管部门责令限期改 正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

《新办法》还规定，物业管理区域内依法配建的人民防空工程，平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。违反规定的，由民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

关键词三：维修改造

增设电梯

需2/3以上业主同意

《新办法》规定，住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环保、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

物业巡查

装修不得拒绝

经常会有业主在装修的时候悄悄改变房屋的内部结构，甚至酿成安全隐患。《新办法》规定了业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

关键词四：小区执法

违反小区规定

业主可能遭起诉

《新办法》除了对物管企业以及建设单位的行为作了约束，对于小区的业主也提了不少要求。

《新办法》规定，业主有下列禁止行为之一且拒绝改正的，业主委员会可依法向人民法院提起诉讼。具体说来，这些禁止行为包括，损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构； 违法搭建建筑物、构筑物；损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备； 存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品； 制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；擅自摆摊设点、占道 经营，无序停放车辆；破坏或者擅自改变房屋外观；擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；非法养殖大型犬、烈性犬；占用(堵塞)消防车通道、疏散 通道、安全出口，圈占(遮挡)消火栓等违反消防法律、法规的行为。

行政执法部门

将进小区设联系点

《新办法》明确公安、建设、卫生、环保、规划、房管、园林、城管、民防、工商、质监等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、车位车库、绿地绿化、特种设备等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名、联系方 式、执法事项和监督电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。

关键词五：物业费

不交物业费

小区内可公示

现在，许多小区业主拖欠物业服务费现象较为突出，物业服务企业难以追交，直接影响了物业服务企业的服务运营，侵害了交费业主的利益。《新办法》规定，当物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。如业主、物业使用人未按约交纳物业费，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催 交、在小区内公示等形式，督促其限期交纳，逾期不交的，物管企业可以向法院起诉。

物业费指导价

定期调整

普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。实行政府指导价的，由价格和物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，每三年内进行一次评估，并根据评估结果适时调整，并予以公布。