新细则四大变化

一是补充一些新的建筑形式的面积计算，如立体车库、空调机位和花池等；二是增加某些新的建筑部位的定量认定和面积计算，如凸窗、落地窗和坡地建筑中地下层和半地下层等；三是细化某些建筑部位的建筑面积计算，如幕墙墙体面积、各类阳台、室外楼梯等；四是对几个易引起争议的部位作了更为合理详细的规定，如层高的计算等。

【新闻背景】

新情况催生新细则

国家标准《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)在2000年8月1日正式实施后，我市分别于当年和2003年9月1日配套制定并实施了《厦门市房产面积测算暂行细则》和《厦门市房产面积测算细则》。随着社会经济的快速发展，2003年版《测算细则》已有不少方面难以适应当今建筑的发展变化，一是有些规定因不尽详细而使房产面积的测算出现不同的理解；二是新出现的一些规避建筑面积的设计，比如超大的空中花园、入户花园、落地窗或凸窗等；三是出现了不少新的建筑形式和建筑部位，比如机械立体车库、空调机位、花池等；四是七年来总结的一些行之有效的工作经验，也需要总结后固定下来，上升为规定，比如对半地下层、阳台及走廊的量化认定及建筑面积的计算等。这就需要统一明确这些新形式新问题的测算规则和计算方法，以减少测算争议和可能由此引发的面积争议。

自2009年5月开始对2003年版《测算细则》进行讨论、修订、征求意见，历经一年半时间，至2010年11月最终形成了《厦门市房产面积测算细则》(2011年版)(正文简称《测算细则》)。

市国土房产局昨日发布最新版《厦门市房产面积测算细则》，本报中国物业服务网就《测算细则》中百姓关注的部分进行解读，《测算细则》全文已在厦门市国土资源与房产管理局政务网站(www.xmtfj.gov.cn)上公布，市民可上网查阅。

有关方面表示，2011年版《测算细则》具有较好的可操作性，可有效规范房产测绘市场，确保测绘成果的准确可靠。一是能有效限制房产面积测算中对建筑面积认定的自由裁量权，比如对半地下层、入户花园、超大阳(露)台、凸窗等一些面积的建筑部位的测定范围；二是能规范买卖双方的行为，有利于开发企业依照规范进行面积测算，也有利于购房人能仔细了解房产面积的详细构成，对一些所谓的“免费面积”做到心中有数；三是能极大地减少房产面积的争议和纠纷，切实保护购房人的合法权益。2011年版《测算细则》明确一些容易引起面积争议的入户花园、凸窗等建筑部位的面积计算规则。

据介绍，2011年版《测算细则》自2011年1月1日起施行。在施行前取得《建设工程规划许可证》的项目房产面积测算仍依照前版《测算细则》执行。市国土房产局表示，对不按规范预算、实测，提供虚假、错误成果的测绘单位，将按规定严肃处理。

未封闭阳台算一半面积

《测算细则》规定，阳台根据其围护情况可划分为封闭阳台和未封闭阳台。封闭与未封闭以规划部门批准的文图为依据，未明确标示为封闭的阳台按未封闭阳台计算一半建筑面积。

除未封闭阳台，《测算细则》还明确以下几种情况只计算一半面积：凡与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，其中无围护结构的底层无柱走廊廊道形成台面高出地坪0.15米且廊道和上盖宽度均在1.20米以上的，按上盖和台面宽度较小者的外沿线水平投影面积的一半计算。独立柱的门廊、单排柱的车棚、货棚等属于永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯，按该层水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。阳台、挑楼、挑廊、檐口，在房屋独立使用的晒台、退台上的投影面积部分，按其围护结构范围内上盖水平投影面积的一半计算。

入户花园要算全面积

《测算细则》明确凡是房屋内标注空中花园、入户花园、入户阳台、绿化空间等类似建筑空间，无论其名称如何，均视为非阳台建筑空间，计算全部建筑面积。

凸窗(落地窗)面积如何算

对于时下流行的凸窗(落地窗)，《测算细则》规定，当凸窗(落地窗)高度小于2.20米，且凸窗(落地窗)进深不大于0.60米时，凸窗(落地窗)部分不计算建筑面积；当凸窗(落地窗)高度大于2.20米或凸窗(落地窗)进深大于0.60米时，凸窗(落地窗)部分应计算全部建筑面积。窗体未凸出于外墙的窗、或窗体虽凸出于外墙但窗体外侧围护结构部分为墙体的、或窗体上(下)方凹入部分的外侧以各种类型建筑材料(不包括单纯以百叶等)封闭的窗均不视为凸窗(落地窗)，此时，窗体部分与套内其他部分一样计算层高，当层高在2.20米以上时，计算全部建筑面积。

五种情况不能列入公摊

根据《测算细则》，不应分摊的共有建筑面积和公共建筑空间主要有以下五种情况：①建在幢内或幢外，为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。②专用于人防工程的地下室，平战两用的人防地下室中人防专用部位、平战两用区域内除公共通道外的其他部位。③一幢楼房中取得部分竣工手续后，委托房产测绘时，服务于本幢的共有建筑面积其所服务的对象还未完全竣工的。④按规划部门批建层高建设的层高大于2.20米的技术(结构)转换层、避难层(室)、架空层以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等。不包含其中的核心筒、公共设备用房和管理用房等应分摊的共有建筑面积。⑤独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。

十五种情况不算面积

《测算细则》规定，以下15种情况，不计算建筑面积。

一是层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、结构转换层、地下层、半地下层及底层杂物间、车库等。

二是突出房屋墙面的构件、配件，装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷，突出房屋墙面的烟囱、管道井、通风井、排气井，防潮层及其保护墙，房屋内的采光天井等。

三是房屋之间无上盖的架空通廊。

四是房屋的天面、挑台、公共晒台、露台，天面上的花园、泳池、水池。

五是建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

六是骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧底层走廊、穿越建筑的公共通道作为公共开放或公众通行的部分，不论廊道是否有柱、廊道是否与外地面有高差、是否有退用地红线；也不论廊道外是否有人行道、消防通道等。

七是利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、路面作为顶盖建造的房屋。

八是活动房屋、临时房屋、简易房屋和层高不足2.20米的房屋。

九是独立烟囱、亭、塔、罐、池，地下人防干、支线。

十是与房屋室内不相通的房屋间变形缝(伸缩缝、沉降缝)。

十一是与房屋相连的台面低于0.15米或廊道宽度不足1.20米或上盖宽度不足1.20米的底层无柱走廊。

十二是简易楼梯和走廊外的台阶踏步、室外爬梯，底层室内楼梯延伸出室外的部分。

十三是阳台、挑楼、挑廊、檐口，在房屋公共的晒台、退台上的投影面积部分。

十四是凸出外墙面且进深小于0.60米与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑空间。

十五是类似“平改坡”屋面等为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位。