《物权法》颁布后，极具“成都特色”的《成都市物业管理条例》将于明年1月1日正式施行。昨日，成都市人大常委会召开新闻通气会，正式向外公布 《成都市物业管理条例》（以下简称《物管条例》）和《成都市未成年人安全保护条例》的制定和施行情况。《成都市未成年人安全保护条例》将于今年12月1日起生效实施。

《物管条例》的适用范围不仅包括实行委托管理的小区，还涵盖了农村新型社区和其他实行自主管理的小区。此外，条例对社会关注的重点问题如小区的划分和调整、底楼屋后绿地的权属等问题作了更加明确的规定。

《物管条例》解读
小区调整须经过半业主同意
2004年，“中央花园”小区重新划分引发的纠纷历时半年多。此案是因建筑区划规定不明确导致纠纷的典型案例。据介绍，实践中往往是一个楼盘划分为一个建筑区划，购买者购买该楼盘的房屋，自然对小区内的道路、绿地、公共场所等享有共有权。
《物管条例》规定，新建建设项目，包括分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个建筑区划。但该建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的建筑区划。确需调整建筑区划的，由区（市）县房产行政主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，结合当地社区的布局，拟定调整方案，经各相关建筑区划业主大会分别同意后进行划分；尚未设立业主大会的建筑区划，由全体业主共同决定。业主大会或者全体业主决定前款事项的，应当经该建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

底楼绿地土地使用权业主共有
将窗前屋后的绿地围起栅栏，在里面种些花草，再摆上几张桌椅，这样的“私家花园”，在城市里并不少见。现实生活中，很多开发商采用将一楼住宅的窗前房后绿地归属于购买一楼住宅的所有权人使用，因此，在整体绿地归全体业主所共有的同时，底楼专有部分的业主还有专有使用的绿地。这部分绿地到底属于全体业主共有，还是由一楼业主独享呢？
《物权法》在第73条中规定，“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”
《物管条例》据此认定，对于这种绿地，其土地使用权应归全体业主共有，底楼业主仅对绿地上的植物拥有所有权。底楼业主可任意处置其绿地上的植物，但不得更改该土地的使用性质，如在绿地上搭建建筑物、构筑物，就侵犯了其他业主的土地使用权。同时，该绿地的专用权附属共有部分的所有权，须一并取得、一并转移或让与；当该部分绿地的使用权变为个人专有权的附属部分时，该专有部分的业主对该绿地享有权利、承担义务，其他业主对此不能再予以利用。