深圳经济特区物业管理条例》（以下简称“物管条例”）将于2008年1月1日起正式实施，新制定的《物管条例》将指导小区物业的管理工作，因此被广大业主和物业服务企业所关注。10月24日，深圳市国土局物业监管处就一些被广泛关注的问题回答了记者的提问。

扩大业主大会职权，避免“一会难开”、“一票独大”

在召开业主大会会议进行表决时，物权法和国家条例都采用面积多数和人数多数同时计票的方式，且都是按照小区建筑物总面积和总人数标准来计算。考虑到实际中业主大会会议召集困难，参与率低等现状，为防止业主大会迟迟作不出决定，影响业主自治权行使，我市物管条例经合理论证，大胆创设，在投票权数通过的计算方式方面，突破了物权法和国家条例的规定，从两个环节上把握多数原则：一是业主大会的有效性，改“全体业主”为“与会业主”，只要与会业主所持有投票权超过本物业管理区域总投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数过半数，业主大会会议为有效，这可以有效解决业主大会会议召集难即“一会难开”的问题；二是业主大会决议的通过，需与会业主的人数和投票权数双二分之一通过，特别重大事项如专项维修资金的使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应为与会业主的人数和投票权数双三分之二通过，这体现了物管条例的公平原则，避免少数大业主在重要事务上“一票独大”损害广大小业主利益。

另外，原来市政府文件曾规定非深圳户籍人口不得加入业主委员会，这次新的条例当中对这点没有明文规定。据了解，这次《物管条例》出台并实施后，市政府文件应该会做相应的修改，关于业主委员会必须是户籍人口的规定是否会修改，目前还没有定论。

住宅物业一律采用公开招标方式选聘“管家”

物管条例针对建管不分、前期物业管理矛盾频发的问题，对聘请物业服务企业对物业进行管理服务的，原则上规定住宅物业一律采取公开招标方式确定物业服务企业，“逐步实行统一委托招标代理机构选聘物业服务企业制度”，同时授权市政府制定具体办法，通过出台条例的配套文件，筹建物业管理招投标有形市场，构建一个公平、公正、公开的物业管理招投标交易平台，使我市的物业管理服务市场更加科学、规范和透明，有效防止个别业主委员会在选聘问题上暗箱操作，损害广大业主利益的行为。

老物业服务企业拒不退出小区有法可治

业委会依法选聘新物业服务企业后，老物业服务企业不移交管理权及相关资料，此类纠纷往往关系到小区秩序维护，容易引发群体性上访事件。

物管条例专门针对此类违规行为，设置了行政处罚手段。第一百一十二条规定，对逾期不退出物业管理区域的，先是给予其一定期限责令限期退出；仍不退出的，采取经济制裁手段责令退还物业管理服务费并行政罚款；逾期三个月不退出、情节恶劣的，吊销其资质证书。第一百二十一条还规定，对直接责任人员，还将提请公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚。

据市国土局相关负责人介绍，每年都有几十宗要求更换物业管理公司的个案，其中总有几宗遇到“旧的不走，新的进不去”的窘况。新的物管条例实施后，预计这个问题将得到彻底解决。

首创“业必归会”制度，加强行业自律

“业必归会”制度是此次物管条例修订的一大创新，为全国物业管理立法首创。“业必归会”是指一家企业成立并取得经营资质后需依法成为某一行业协会的成员，享受入会权利，履行相关义务。

物管条例规定，物业服务企业必须加入市物业管理协会。协会应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员的自律性监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。物业管理协会可对违规企业采取警告、业内通报批评和公开谴责手段进行制裁。

受到市物业管理协会公开谴责的企业，二年内不得参加物业管理招投标，业主大会可提前解除与其签订的物业服务合同，受到协会谴责的从业人员，二年内不得从事相关岗位工作。此规定将充分发挥行业协会在行业自律中的积极作用，通过行业自律手段对扰乱市场秩序、不规范服务行为进行有效遏止，以切实维护业主权益。

三级管理模式加强行业监管和服务力量

物管条例将我市物业管理“两级管理模式”改为市、区、街道办事处“三级管理模式”。将街道办事处、社区工作站纳入了物业管理体系，加强了物业管理行业的监管、服务力量，将加快了我市业主委员会成立的速度，从而加快解决物业管理一方主体缺位的问题；用三级管理模式加大对业主大会和业主委员会的成立、运作的指引和监管，最大限度地减少了“无效劳动”和物业管理各方主体间的矛盾。

同时，为更清楚地界定好市、区主管部门和街道办事处、社区工作站的职责，减轻社区工作站工作负担，条例规定：社区工作站职责范围仅限于本条例规定的推荐产生筹备组的业主代表、列席业主大会和业主委员会会议；物业管理权只下放到街道办事处层级，社区工作站为协助角色，并明确了区主管部门的指导职责。