新的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》将于下月１日起正式实施。前日（24日），深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局召开新闻发布会，正式颁布该收费指导标准，并针对市民关注的多个问题进行解答。据了解，新收费标准有效期为两年，今起将在市工商局红盾网、市国土房产局上公示。

标准细分５项目５等级

据市物价局价格处副处长袁方介绍，新政策放开了物业服务收费管理的范围，规定别墅以及成立了业主委员会的住宅物业实行市场调节价，住宅物业的前期物业服务收费实行政府指导价；而收费指导标准形式也有了重大调整。

“主要是将现行‘综合式’的指导标准改为‘菜单式’，即根据物业管理服务收费的成本构成，将物业服务收费细分为综合管理、共用部位和共用设施设备的运行维护、园林绿化、清洁卫生、共同秩序维护５个项目，每个项目划分５个收费等级，每个等级对应收费指导标准和服务内容。业主与物管协商时，可根据具体情况，分别选择各项服务的收费等级，最后加总形成其收费标准。”

该局价格处科长王耘介绍，一方面，对于成立了业主委员会的物业，可根据该标准组合出至少３１２５种收费标准，是此前的６２５倍；另一方面，５个项目的最高收费标准加总后的收费标准也可作为“前期物业管理收费”的最高收费标准，具有政府指导价的作用。

总体收费水平下调

与现行政策相比，新政策在收费水平上也根据物管成本情况、市场变化等因素，对现行标准作出调整。其中，多层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准（基准价）为１．３元／平方米・月和０．６元／平方米・月，比现行标准分别上调３０％和２０％；高层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准（基准价）为３．９元／平方米・月和１．９元／平方米・月，比现行标准分别下调１３％和２７％。但由于目前深圳住宅以高层为主，因此总体收费水平还是下调了。

而针对目前深圳楼市较热，一些楼盘存在刻意提高“前期物业服务”收费标准，导致争议不断的情况，物价部门此次特别指出，如该服务提供了新标准中最高服务等级未涵盖的服务内容和服务深度，进而收费标准需突破最高收费标准时（即：高层３．９元／平方米・月，多层１．３元／平方米・月），有关物业建设单位应在确定物业服务企业前３个月，向市物价局提出核定价格的申请，经部门审核论证后，方可作为前期物管招标或协议的最高收费标准，否则不得超出政策中的最高收费标准。

物管无权单方调整标准

此外，物价部门强调，对成立了业主委员会的住宅物业，其收费标准由业主大会与物业服务企业协商确定，可参考收费指导标准，但经业主大会同意，其收费标准可高于或低于指导标准。同时，物业服务企业调整收费标准必须经业主大会同意。物业服务企业不能单方面调整收费标准。

记者了解到，根据有关部门的最新统计，深圳目前尚有５０％的小区未成立业委会。对此，深圳物价和国土部门均表示，新政策正是为了推动业主大会和培养业委会的成立。

■热点释疑

收费应包括５服务项目

问：“菜单式”指导标准发布后，业主与物管协商定价时，业主能否像点菜一样，在５个服务项目中任意选择其中几项，例如不选择园林绿化项目或公共秩序维护项目？

答：一般情况下，物业服务收费应包括５个服务项目，而不是在其中选择一项或几项。

服务不达标收费降等级

问：５个项目每个均划分为５个收费等级，每个等级都列出了小区物管所应具备的条件，但物管要是无法达到，怎么计费？

答：各项目各等级的收费标准均为该项目该等级的基准价，在“具备条件”所列的分级服务要求中，如果里面的指标有一条或几条达不到要求，该项目的收费按该等级的基准适当向下浮动；有若干条达不到要求，该项目应按低一个等级收费。

已约定标准暂按合同执行

问：如果所居住的小区目前已经确定了收费标准，且约定合同还未到期，那新政策实施后怎么办？

答：新政策实施前，物业建设单位已与业主在购房合同中约定前期物业服务收费标准的，物业服务收费标准按合同执行。

新政策实施时尚未成立业主委员会，且未签订前期物业服务合同约定收费标准，但经物价部门核定收费标准的，在业主与物业服务企业重新约定收费标准前，也可继续执行原收费标准。等业主大会成立后，业主大会与物管可参照新标准调整收费标准。