《调查报告》显示，全市（含金坛、溧阳）通过资质年检的物业企业共172家，在管物业项目801个，受益人口约188.58万人。无论酷暑寒冬，每天有1万多名物业服务人员默默无闻地工作着。调查显示，2006年，136家物业企业利润总额332.18万元，平均每家企业的利润总额仅2.3万。其中赢利企业59家，占43.38%。利润总额50万元以上的7家，占5.15%；10-50万元的19家，占13.97%；10万元以下的33家，占24.26%。亏损企业77家，占56.62%。亏损50万元以上的6家，占4.41%；10-50万元的32家，占23.53%；10万元以下的39家，占28.68%。

人工大涨，调价受限

《调查报告》分析，不完善的市场化运作机制是造成物管行业过半企业亏损的根本原因。近几年，人员工资、物价等发生了重大变化，但等级收费的多年一贯制抑制了物管价格根据市场调节的权利。物业管理服务产品的非市场化价格，违背了质价相符、等价交换的市场规则，是物业企业经济效益低下、经济行为扭曲的根本原因。

物业管理行业是劳动密集型服务行业，劳动力成本及其费用占企业总成本的80%左右。近几年，我省最低工资标准由2001年的390元/月逐年增长到今年820元/月， 增幅已达1倍多，我市城镇居民人均可支配收入每年增幅在10%以上。在这一背景下，物业企业清洁工月工资已由450元左右上升至600元左右，还不包含“三金”，安全协管员提高的幅度更大。

劳动力成本大幅上升，而物业收费等级标准多年没有提高。调查显示，目前我市普通住宅收费标准至今为多层0.21元到0.26元/月平方米，高层0.33元到0.76元/月平方米。物管企业入不敷出，只能通过降低服务标准和收取停车费、公共配套设施租金等途径来弥补，不仅担负了巨大经营风险，扭曲了物业服务市场，还引发了业主不满。

业主不满，欠费解气

《调查报告》指出，不成熟的业主消费理念也是物管企业生存的难题。业主是物业服务市场的消费主体，但一些业主还未建立“花钱买服务”的物管消费意识，更多业主尚未意识到物业服务等价交换的商品属性，片面追求不符合市场规律的“低价格”、“高服务”，一不满意便拒交物业服务费。

《报告》反映，61.76%的企业反映普遍存在拖欠物业服务费问题，有的老小区按每户每月5至8元的标准收费，收费率也达不到50%。许多业主把应由开发商承担的开发遗留问题和房屋质量问题，把小区车位、会所、物业用房等共用部位、共用设施设备的产权归属等问题，都误认为是物业管理的责任。某新建小区物业服务质量很好，但物业服务费收缴率不到80%，欠费业主均因房屋质量有问题，声称要修好房屋再交物业服务费；还有业主因家中被盗或车辆被偷而拒交物业服务费，不理解保安仅是协助公安机关开展常规性安全防范，不可能杜绝犯罪。

收费不足，服务打折

《调查报告》指出，物管企业确有种种侵害业主利益的事件发生，如擅自改变会所等共用部位、共用设施的用途或利用其经营谋取收益；有的企业利用道路、绿化、广场等增加停车泊位并提高停车费标准；有的企业利用电梯、墙面做广告宣传收入归己；有的企业甚至挪用房屋和电梯维修资金等等。

根据分析，这些不规范行为是由于物业服务收费标准长年不变，而企业的用工成本却连年攀升、入不敷出的困境所致。由于长期处于保本微利或亏损经营状态，企业大多缺乏发展后劲，严重影响企业专业化程度的提高。现有172家物业企业中，真正有实力、上档次的企业不多，一级资质企业仅3家，二级资质企业10家，仅占总数的1.74%和5.81%。更多物业企业规模小，业务狭窄，形不成规模效益，且大多处于低档次运营状态，仅能勉强维持现状，难以提高服务水平，与业主的要求有差距。

扭亏需要创新机制

如果物管行业的艰难状况继续蔓延，将影响“和谐常州”、“和谐社区”建设，该行业的突出问题亟需引起各级政府、业主和社会各界的共同关注。

《调查报告》提出解决问题的若干建议，一是各级政府要加强对物业管理工作的领导和扶持；二是认真落实“以区为主，属地管理”的物业管理工作新机制；三是大力促进业主自我管理、自我约束机制的形成；四是物业企业要培养企业核心竞争力；五是物业管理协会要加强行业自律；六是坚持正确的舆论引导等。

物管企业扭亏是系统工程，需要政府部门和社会各界的共同关心和支持，当然更需要物管企业的诚信服务。