随着社会的发展，房地产业已经成为国民经济的一个支柱产业。对普通老百姓来讲，住宅小区作为城市的缩影，成为集居住、服务、经济功能为一体的小社会，因此物业管理业已成为我国的新兴行业、朝阳产业。那么，什么是物业和物业管理？物业管理包含了哪些内容？对房产市场乃至经济发展又起着怎样的作用呢？

所谓物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。物业管理，是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。一个完整的物业一般由以下四个部分构成：(1)建筑物本体(2)附属设备(3)公共设施(4)建筑地块。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。广义的物业管理一般指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。狭义的物业管理仅指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

那么，物业管理又具有哪些特征呢？眉山市恒兴物业的张总给记者介绍道：“物业管理是一门看起来很简单，实则很复杂的产业，它需要专业化的队伍来实施规范化的管理，通过契约式的市场动作来达到社会化的职能！”张总一句话道破物业管理的个中真谛：

物业管理首先要职能社会化。物业管理将物业区域内分散的社会服务统一起来，在不同程度或不同方式上承担着某些社会职能，如环保、卫生、保安、消防等。物业管理的基本运作是业主按约定缴纳服务费，即可享受相应服务；物业管理企业通过竞争，拓展接管物业范围。在上述过程中，各方均获得利益，与此同时，城市管理的社会化程度也得以提高。

物业管理机构应专业化。随着社会的发展，分工日趋专业。物业管理企业设置专门的管理机构、配备专业人员、运用现代科技、提供高水平的管理，物业管理中的相关事项可由企业再委托专业机构负责。其中，专业化、高素质的从业人员将是物业管理中最匮乏又最不可或缺的一环。

物业管理过程的市场化。物业管理按照市场经济原则运作。物业管理机企业是市场主体，而非行政主体，物业管理是一种经营行为，各物业管理企业间开展竞争，业主与物业管理企业是平等的交易关系，业主有选择物业管理企业的自由；物业管理实行有偿服务，收费标准除个别项目由政府定价或指导价外，一般由市场定价。

物业管理形式的规范化。物业管理企业的设立、选聘，必须依照相关政策法规；物业管理的开展也必须符合相关规定，如物业接管验收、委托合同与业主公约的签订、业主大会的召开等均应在法律的框架下进行。

物业管理关系的契约化。物业管理企业与业主签订的物业管理委托合同，以及业主间订立的业主公约等一系列契约，是物业管理开展的前提条件。委托合同是物业管理企业接管、管理物业的依据，而且也是明确物业管理的服务事项，界定物业管理企业与业主间的权利义务的依据。业主公约是全体业主的自治协议，约定业主的使用、维护制度。

鉴于以上物业管理的特性，物业管理市场随着房地产市场的渐趋成熟而具有广阔的发展空间，这门新兴行业、朝阳产业也在成长中期待遭遇“朝阳”！那么，我市物业管理的现状又如何呢，记者对此展开了调查――

物管现状：食之无味，弃之可惜！

随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。一个完善的物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场，促进城市社区建设。市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量，更攸关现代化建设。

那么，目前小区业主对现有物业管理水平是否满意呢，记者作了一番调查，结果发现，满意度极其低下，未到20%，不满意者达到60%，其状况确实令人担忧。众所周知，物业管理作为商品房售后的一种重要的后续服务“产品”，其作用越来越大，故业主的要求也越来越高，受重视的程度逐年提升。那么，究竟是怎样的原因使得众人对物业管理难以开口说“爱”字呢？

原因一 建、管不分，体制落后

“眉山物业管理市场的发展空间很大，市场前景很好，这与我们房地产的快速发展有着直接的关系。可是眉山的物业管理和房地产相比，其管理水平严重滞后，形成了一个‘有市无场’的怪异市场，尤其是建、管不分导致物业管理公司一开始就不能居于独立经营主体的地位。”市中心某楼盘负责人对记者如此说道。事实上，在初期的物业管理中，眉山物业管理市场结构不全，交易体系不完善，往往对物业项目实行谁开发谁管理，由建设单位指定物业管理企业，形成管理终身制。这种市场垄断行为，既剥夺了业主和使用人选择管理服务者的权利，也不利于管理服务水平的提高和行业的健康发展。而且，很多物业管理企业是开发商的子公司，在开发商完成了项目开发后就把该项目的前期物业管理交给了物业管理企业。这样，发展商要么把收费标准定高，获取物业服务的垄断利润；更多的是为售楼促销需要，把收费标准人为压低(给物业管理企业一定补贴)，一旦售楼结束，开发商搞好物业管理的外在压力(买方施与)与内在动力(利益驱使)减弱或消失，就会减少或停止补贴，迫使物业管理公司提高收费或降低服务质量。楼盘开发商与物业管理公司的这种运作，使责权利概念模糊，阻碍了物业管理公司的发展，也降低了物业管理的管理水平。如果业主发现购买的物业有问题，就会把责任推到物业管理企业的身上，并以此为理由拒交物业管理费，在一定程度上造成了物业管理企业经营困难、效益差。为适应物业管理完全市场化的大趋势，必须加快建、管分离步伐，使物业管理企业成为独立于开发企业之外的经济实体。同时，企业还必须成为能与业主平等协商、提供质价相符服务的市场主体。只有通过市场议价产生的物业管理费用标准，才能最终被市场和业主所接收。

原因二 缺乏规范，意识落后

物业管理重在“管理”，而“管理”又重在“服务”，这与它的本质有关。在记者的采访中，发现物业管理的市场机制不健全，缺乏规范。业主与物业管理企业双向选择和公开、公正、公平的市场竞争机制在我国尚未真正形成，因此大部分企业没有真正实现市场化运作，这些企业往往依附性强，自我封闭运营，专业化程度低、成本高、效益差的情况长期得不到根本改变。物业服务质量难以提高，收费体现不出服务质量，业主拒交费用难以避免。眉山阳光物业管理公司总经理吴明东认为，物业管理公司作为企业，若长期没有盈利，则很难维持。目前，我市绝大多数物业服务的收费价格是政府定价或政府指导定价，政府在物业服务价格方面的干涉力度偏大，真正市场化的价格机制难以形成。而越来越多的业主渴望享受更高质量的物业服务，但是，一些业主的消费习惯与观念还未从计划经济时期的福利体制转变过来，没有将物业服务看作是使自己物业保值增值的消费行为。?物业服务作为一种商品，其价值主要表现为改善和优化物业的环境、保障物业区域的良好秩序、降低物业的折旧率。对此目前很多业主尚未认识：一方面希望通过物业服务改善环境、秩序，同时又不主动关心维护这些环境、秩序；一方面希望物业服务降低物业的折旧率，同时又不爱惜共用部位和共用设施设备。业主的自身行为与主观意愿相脱离，物业服务的价值便不易得到充分体现。反映在收费环节上，认识不到购买物业服务是一种客观需要和长期需求，是实现所购物业价值最大化的重要途径。因此，花钱购买这种消费的主观意愿不强烈，消费心理不成熟，交费往往是被动的，且容易受到其他因素的左右。例如有些业主拒交、拖欠服务费，没有原因，就是觉得物业管理没有用，花钱养了一批闲人；有些业主期望通过拒交服务费迫使开发商解决遗留问题，等等。业主拒交、拖欠服务费，取得眼前利益的同时，产生物业环境水平下降、物业折损加速等损失，也导致企业入不敷出而降低服务质量。

问题探究：打破发展瓶颈 促进规范管理

鉴于眉山物业管理所存在的问题，市房管局局长李继华在接受记者的采访时指出，眉山物业管理由于起步晚，市场规范化运作尚未形成，而这几年政府也致力于房地产的开发，忽视了物业管理的进程，因此，要促进眉山物业管理市场的健康有序发展，则需要打破目前制约物业管理发展的“瓶颈”，尽可能地实施规范化管理。那么，我市目前物管发展的“瓶颈”有哪些，又该如何打破呢――

瓶颈一：物业管理企业管理服务质量有待规范和提高。目前，眉山一些物管企业还达不到的标准，多收费少服务、甚至光收费不服务的现象在一些物业公司中存在，其服务质量大打折扣。同时，由于物业管理的特性，缺乏高素质的从业人员，如保洁、保安，其工作性质限制，不可能在高起点基础上招募人员，因此，加强后期的培训与督导工作就显得尤为重要。

瓶颈二：物业管理观念有待转变。眉山恒兴物业管理公司张总认为，物管公司工作中的最大难处，在于他们与业主在法律规定上说是平等的，但实际上无平等待遇。比如对物业管理公司的违规行为有经济和法律诸多方面的调控，但对业主的违规行为却无得力的管教措施。即使业主无故长期拖欠管理费，或擅自装修、影响小区整体美观等，物业管理公司也只能“沟通劝说”。因此，在物业管理企业要从传统的“管理”意识转变为“服务”意识，按照法律、法规和合同约定为业主提供相应服务的同时，业主也要认识和理解物业管理，在物业管理活动中维护自身合法权益的同时，也要履行相应的义务，确实把“服务和管理”精神都上升到“一切为了业主”的高度上来，那样很多矛盾就迎刃而解了。

瓶颈三：物业公司缺乏监督。据记者观察，我市物业管理公司缺乏一定的监督，与业主之间也缺少明确的权责关系，反客为主，是不断激化矛盾的主要原因。有的物业公司已经把自己当成了小区的主人，他可以把小区内的任何公用设施出租收费，对小区内的任何变动都可以完全不征求居民的意见。有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需交费；对居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物业公司为获取更多利润，在小区居民楼内、电梯、绿化区到处设置广告，影响小区面貌和环境。保安是物业公司请来的，他们只对物业公司负责，于是就有了保安殴打业主的事件发生。

瓶颈四：物权不清是纠纷的导火索。物权不清、收费标准不清也是诱发业主和物业公司产生纠纷的导火索。物权不清造成产权和管理权不清，业主房屋有了问题不知是该找开发商还是找物业公司。如前文所例小区因电费欠费问题被停楼道用电一月有余就在此例，开发商和物管公司的推诿使得业主在只得在“黑暗”中摸索回家……

瓶颈五：物管受制于开发商。现在，我国尚未形成规范的物业管理市场。据记者了解，全市80%以上的物业管理企业是由房地产开发企业派生出来。这种建、管不分的“父子兵”体制，决定了物业管理必然依附、受制于房地产开发企业，如此自然就会出现重建设、重销售、轻管理的问题，进而引发居民对物业管理的不满。尤其在目前物管企业处于“微利”经营甚至是亏本经营的情况下，一旦开发企业停止开发，或者停止贴补物业管理，那重重矛盾就将一一激化。

瓶颈六：没有统一的物管法规。在以上问题之上还有一条最根本的问题是，目前连我国都没有一部统一的物业管理法规，各种关系都无法规范。如开发商与物业公司是怎样的关系，如何组建业主委员会，物业公司如何进入和退出小区管理，物业管理如何收费，等等，现在都基本无章可循或有章难循。就眉山来说，现在施行的是一部《眉山 市居住小区物业管理办法》，很多方面已不能适应当前物业管理工作的需要，法制建设严重滞后也成了纠纷产生的主要缘由。

因此，只要打破以上物业纠纷的六个颈瓶，才能使得业主和物业公司在地位上的平等性，而物业公司必须加强服务意识，确实做好相关的管理职责，杜绝一些纠纷的产生。

多方携手：物业管理初见曙光

应该说，眉山自撤区建市以来，市中心城区和各县房地产业发展迅猛，而今年大力实现城市大度变样的战略目标更是大大推进了眉山的城市建设，房地产开发日新月异，物业管理这一新兴产业从无到有、从弱到强，开始逐步走向规范有序的发展轨道。为此，市房管局房产市场管理股根据建设厅《物业管理企业资质管理办法》，对物业管理企业资质进行了规范整顿，对前期物管协议和后期物管协议制定了标准合同文本，建立了业主委员会备案管理登记制度，逐步规范了物业市场的准入制度。

记者从眉山市房管局获悉，截止2007年6月底，本市具有物管企业资质证书的共有52家，其中已备案的物管企业中取得一级资质(物业管理企业注册资本人民币500万元以上，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人)的1家，二级资质(企业注册资本人民币300万元以上，相关管理人员和技术人员不少于20人)，取得三级资质和暂定三级资质的共50家(企业注册资本人民币50万元以上，相关管理人员和技术人员不少于5人。)的1家；据初步统计，目前有物业管理的从业人员780人，持证上岗人员460人，专业化物业管理项目130个，管理面积达482.60万平方米，管理住宅户数29494户。他们分布在各个楼盘之中，正式当起了“管家”，从事着“一切为了业主”的服务业务。这一系列数据都显示出我市的物业管理在紧随房地产开发之后向规模化、规范化发展。目前，我市新建小区项目基本实现物业管理，服务领域也从单纯住宅小区管理发展到工业区、机关办公楼等各类物业，全市物业管理正向逐步规范健康有序的道路发展。

同时，为了让我市已初具规模的物业管理企业发挥示范作用，促进物业管理行业整体管理和服务水平的提高，加大物业管理覆盖面，去年，我市房地产管理局举办了2006年度全市优秀物业管理项目验评，组织了专家对新申报的21个市级物业管理优秀项目和7个市级物业管理优秀项目进行了复查考评验收，并授予了“同升小区”、“阳光・音乐家园”等9个物业管理项目“眉山市优秀物业管理小区(大厦)”称号，并给予了通报表彰，此举大大激励了我市的物业管理企业。今年5月，为了积极响应眉山市委、市政府“构建和谐社区，打造和谐城市”，争创“省级文明城市、优秀园林城市、优秀旅游城市、优秀卫生城市”的号召，由我市房地产管理局主办，阳光置业公司和阳光物业公司共同承办了眉山市首届“阳光杯”和谐社区先进业主代表评选活动。这次活动，旨在通过表彰先进树立典型，用实际行动开展健康积极向上的活动，增加了广大物管和社区之间的交流，营造出和谐轻松的社区氛围，以活动的形式推进物业管理行为的进一步规范与提升，引导和带动全市业主构建和谐社会。

不仅如此，为了从体制上全面规范物业管理市场，市房地产管理局将针对本市物业管理的弊病，制定实施一系列相关的法规政策：一是加强宣传力度，尤其是对《物业管理条例》和即将实施的《物权法》等有关法律、法规的宣传；二是将起草、报批《住宅物业管理暂行办法》；三是尽快实施《物业小区招投标管理》办法；四是建立和完善开发企业、业主委员会、物管公司之间承接、验收、移交管理制度；五是尽快实施眉山市《住宅维修资金管理》办法；六是尽快执行业主委员会备案登记制度；七是畅通物业管理纠纷调处渠道，及时处理人民群众关心的小区物业管理方面的问题，公布物业管理咨询电话。这样，政府部门、物管企业和业主委员会将会携手共进，促进我市物业管理市场的发展与进步，让业主们都能享受高水平的物管服务。