[HTML]

厦门市人大常委会办公厅

关于公布《厦门市物业管理若干规定（草案）》征求意见的通知

根据《厦门市人民代表大会及其常务委员会立法条例》第三十五条关于法规草案公开征求意见的有关规定，现将厦门市人民政府提请审议的《厦门市物业管理若干规定（草案）》全文在厦门人大网站（www.xmrd.gov.cn）上刊登，广泛征求广大市民和社会各界意见。

自公布之日起至10月31日，任何单位和个人均可将书面意见寄至厦门市人大城建环资委员会（地址：湖滨北路61号，邮编：361012，电话：5052318，传真：5398065）或发电子邮件至：chenhuan1029＠sina.com。

厦门市人大常委会办公厅

2009年10月22日

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 市、区建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第三条 街道办事处（镇人民政府）负责本行政区域内物业管理活动的下列工作：
（一）组织业主大会成立和指导业主委员会换届；
（二）办理业主委员会的备案工作；
（三）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，履行撤销业主大会或业主委员会违反法律、法规的决定的职责。
第四条 建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题。
物业管理联席会议由街道办事处（镇人民政府）召集区建设行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会等单位参加，必要时通知业主、业主委员会、物业服务企业参加。物业管理联席会议的具体工作由街道办事处（镇人民政府）负责。
第五条 物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围确定。
确需调整物业管理区域的，由区建设行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）根据方便管理服务、节约管理成本的原则，结合当地社区的布局，依法提出划分物业管理区域的意见，并经相应物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后确定。
第六条 开发建设单位应当在首套房屋交付使用后一年内向物业所在街道办事处（镇人民政府）提供业主清册、物业总建筑面积、各独立产权建筑面积、物业出售并交付使用时间等资料。
同一个物业管理区域分期开发的项目，开发建设单位应当在每一期的首套房屋交付使用后一年内提供前款规定的资料，并注明总建筑面积和各期开发的建筑面积以及物业类型。
街道办事处（镇人民政府）根据履行物业管理职责的需要，可以向房地产交易权籍登记机构查阅、复印物业管理区域内的业主姓名、各独立产权建筑面积、业主联系方式等资料。
第七条 物业管理区域符合召开首次业主大会的法定条件后六十日内，建设单位或其委托的物业服务企业应当书面告知物业所在街道办事处；业主也可以书面告知物业所在街道办事处。
街道办事处应当在收到书面告知后一个月内，负责组织成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。
筹备组由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、建设单位和业主的代表组成。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）派员担任。筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。
第八条 首届业主委员会委员候选人按下列方式推荐:
（一）由业主按建筑物楼宇的幢号、梯号签名自荐和推荐；
（二）由建设单位推荐；
（三）由物业所在社区居民委员会推荐。
建设单位、社区居民委员会推荐的业主委员会委员候选人数合计不得超过候选人总数的百分之二十。
业主委员会委员候选人，应当按物业管理区域内不同物业类型、不同幢（梯）及相应建筑面积均衡分布。同一物业类型、同一幢（梯）按推荐票高低顺序确定委员候选人。
筹备组按上述规定拟定业主委员会委员候选人，并将其自然情况及其物业情况在物业管理区域内公示，公示时间应当不少于七日。业主有异议的，筹备组应当核实和处理，并将处理情况向业主大会会议报告。
第九条 业主委员会由委员五至十五人单数组成，每名委员具有同等表决权，每届业主委员会委员任期不超过五年，连选连任；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。
业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当一次性选举产生业主委员会候补委员。业主委员会委员和候补委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。候补委员人数按不超过委员人数的百分之四十设置。业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票高低顺序当选。
候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员职务中止和资格终止时，从候补委员中按照得票高低依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。
第十条 分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，应当在业主会议议事规则中明确整个物业管理区域的业主委员会委员总数以及按建筑面积比例预留尚未开发物业的委员名额。后期物业的业主入住后，召开业主大会选举新一届业主委员会。
第十一条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。专有部分建筑面积一平方米为一个投票权。
业主大会会议应当有物业投票权过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，并依法作出决定。
业主大会因同意票数不足不能依法作出决定的，应当再次召开业主大会会议。第二次业主大会会议就上次业主大会会议未作出决定的议题进行投票后仍因同意票数不足不能作出决定的，业主大会决定则以经与会业主所持物业投票权二分之一且与会业主二分之一以上同意作出，但业主大会作出募集和使用专项维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施的重大事项决定的，应当经与会业主所持物业投票权三分之二以上且与会业主人数三分之二以上多数同意。
第十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其资格：
（一） 收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益；
（二） 向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业；
（三） 本人或配偶或其近亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业或关联企业中任职；
（四） 以书面形式向业主大会提出辞职的；
（五） 不履行业主法定义务的；
（六） 无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；
（七） 其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
第十三条 业主委员会应当依法及时组织召开业主大会会议。业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期组织召开，业主委员会拒不组织召开的，可以按首次业主大会会议召开程序组织召开。
第十四条 业主大会会议的集体讨论或者书面征求意见的议题，应当通过召开业主委员会会议决定。业主委员会应当将有关决定于业主大会会议召开七日前在物业管理区域内以书面形式公告。
第十五条 业主委员会及其委员应当按照议事规则的规定履行职责。业主委员会不按照议事规则的规定召开的，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期召开，逾期仍不召开会议的，可以指定业主委员会委员组织召开；业主委员会委员不履行职责的，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期改正，逾期仍不改正的，建议业主委员会决定中止其委员职务。
业主委员会无法召开的，街道办事处（镇人民政府）及时组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。
第十六条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同向市建设行政主管部门备案。
外地物业服务企业在本市从事物业服务的，应当向市建设行政主管部门备案。
第十七条 市建设行政主管部门应当组织业主委员会专职人员、物业服务企业项目负责人进行业务培训，培训合格的分别颁发业主委员会执行秘书、物业服务项目经理岗位证书。
第十八条 建设行政主管部门应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员、物业服务项目经理、业主委员会执行秘书的信用监管，建立诚信档案和信用评价制度。对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的，记入不良行为记录；情节严重的，将其列入向社会公布的警示名单。
被列入警示名单的物业服务企业，二年内不得参加本市物业服务招标投标。
第十九条 物业管理区域内不得违法建造以及擅自变动物业主体和承重结构、改变物业设计使用功能。
业主或使用人进行房屋装饰装修的，应当在开工前向物业管理区域内的物业服务企业申报登记。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。物业服务企业发现业主或使用人有前款规定的违法行为的，应当立即制止；已造成事实后果或拒不改正的，应当在二十四小时内报告城市管理行政执法部门。
第二十条 物业管理区域内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、燃气、邮电通讯等管道管线，应当与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议方可施工。物业服务企业对市政公用企业的有关施工活动应当予以支持和配合。
物业管理区域内停放机动车时，应当在依法划定的车位内按标示停放。物业服务企业对违反规定停放机动车的，应当及时予以制止。
物业管理区域内，物业服务企业不得为业主指定搬运、装修等特约服务或采取其他方式限制业主自由选择搬运、装修等服务。
第二十一条 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立专项维修资金。专项维修资金属业主所有。
专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。
首期归集的专项维修资金由建设单位按照市建设行政主管部门定期公布的各类建筑工程综合平米造价指标计算的投资总额的百分之二，在开发建设单位办理工程竣工验收备案前一次性划入专项维修资金专户。
日常收取的专项维修资金由业主按规定缴纳，存入专项维修资金专户。
第二十二条 建设行政主管部门应当在银行设立专项维修资金专户，对专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。
专项维修资金的管理，遵循专户存储、核算到户、专款专用、统一监管的原则。
第二十三条 专项维修资金的余额不足首期归集专项维修资金金额百分之三十的，业主大会应当续筹专项维修资金，续筹的资金应当不低于首期归集的维修资金数额。
第二十四条 业主转让物业时，其名下的专项维修资金余额随物业一并转让；因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，应当将专项维修资金余额退还业主。利害关系人有权查询专项维修资金的缴交情况。
第二十五条 利用建筑物共有部分进行经营的，业主或其授权的业主委员会可以委托物业服务企业经营管理，经营收益归全体业主所有。该经营收入除依合同约定支付物业服务企业管理服务费用外，存入专项维修资金专户，也可以经业主大会决定，用于业主委员会工作经费或者物业管理的其他需要。
前期物业服务企业依法利用建筑物共有部分进行经营的，应当将该经营收入的百分之七十存入专项维护金专户。业主委员会成立后，有权组织对前期物业服务企业利用共有部分经营的收入进行审计。
第二十六条 建筑外墙墙面应当按规定定期刷新，依法应由业主承担的有关费用可以从专项维修资金中支付。
第二十七条 业主委员会或其授权管理的物业服务企业应当每半年将专项维修资金的使用明细、共有部分经营收入和支出在物业管理区域明显位置和专项维修资金管理网站进行公示，公示时间应当不少于七日。
第二十八条 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料。房地产交易权籍登记机构在办理房屋权属初始登记时，在土地房屋登记簿上载明物业管理用房位置、面积等事项。业主委员会有权向房地产权籍登记机构查询物业管理用房的有关情况并将查询情况在物业管理区域内进行公示。
第二十九条 物业服务合同期满而业主大会未选聘新的物业服务企业，物业服务企业可以继续履行前期物业服务合同至业主大会完成选聘物业服务企业时止。物业服务企业不继续履行物业服务合同的，应当提前三十日在物业管理区域公告并同时向所在街道办事处（镇人民政府）报备。
物业服务合同期满后，业主委员会要求物业服务企业退出的，物业服务企业应当退出。
第三十条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当按有关法律、法规规定办理相关资料移交手续，同时履行下列义务：
（一） 移交保管的业主档案、有关物业设施设备改造、维修、更新的有关资料、水电分户表的读数及公摊水电费明细。实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案、物业服务费结余、专项维修资金结余、用物业服务费购置的资产及物品；
（二） 撤出物业管理区域内的物业服务人员；
（三） 清退预收、代收的有关费用。
第三十一条 违反本规定，物业服务企业未将物业服务合同向市建设行政主管部门备案，或者在本市从事物业服务的外地物业服务企业未向市建设行政主管部门备案的，由市建设行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，可处以一千元以上五千元以下的罚款。
第三十二条 违反本规定，在物业管理区域内违法建造、擅自变动物业主体和承重结构及改变物业设计使用功能的，由城市管理行政执法部门责令其限期改正，并可处以二万元以上五万元以下的罚款。拒不改正的，由城市管理行政执法部门依法申请人民法院强制执行；对危及建筑物安全或者改变规划使用性质的以及附有违法建筑并结构相连的房屋，通知国土房产管理部门依法不予办理该套房屋的产权交易和抵押登记，对其中属独立建筑的，同时通知供水、供电单位不予供水、供电。对利用建筑物共有部分违法建造或者违法建造严重违反规划、影响市容市貌的，依法予以强制拆除。
城市管理行政执法部门依照前款规定对业主或使用人实施行政处罚时，对物业服务企业发现业主或使用人的违法行为未予制止或未按规定报告城市管理行政执法部门的，可处以一千元以上五千元以下的罚款。
第三十三条 违反本规定，在物业管理区域内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、燃气、邮电通讯等管道管线，未与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议就施工的，由城市管理行政执法部门责令其改正，拒不改正的，可处以一万元以上三万元以下的罚款。
违反本规定，在物业管理区域内停放机动车时未按划定的车位、标示停放的，由城市管理行政执法部门责令其改正，并可以处以一百元的罚款；严重影响物业管理区域管理秩序的，可以将该车辆拖至指定的地点并告知物业服务企业，有关费用由违法行为人承担。
违反本规定，在物业管理区域内物业服务企业限制业主自由选择搬运、装修等服务的，由城市管理行政执法部门责令改正，并可以处以五千元以上二万元以下的罚款。
第三十四条 违反本规定，建设单位不缴交首期归集的物业专项维修资金的，由建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，按应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款；情节严重的，依法吊销或提请吊销其相关资质证书。
第三十五条 违反本规定，退出物业管理服务区域时物业服务企业不移交有关资料或者不履行有关退出义务的，由建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报，并处以一万元以上五万元以下的罚款。
第三十六条 市人民政府可以根据本规定制定具体实施细则。
第三十七条 本规定自 年 月 日起施行。厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议于1998年10月29日通过的《厦门市住宅区物业管理条例》同时废止。